Créer un patrimoine multi-millionnaire avec un salaire de 1750€ de Goulwenn Tristant
C’est un vrai plaisir de réaliser cette vidéo sur le livre « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750€ » de Goulwenn Tristant. J’ai eu l’occasion de pas mal échanger par mail avec Goulwenn ces derniers temps : c’est clairement un jeune avec du talent, et il a une énorme envie d’entreprendre. Ce qui est encore mieux dans son histoire personnelle, c’est qu’il est tout à fait possible, si on le veut, d’obtenir ses mêmes résultats en immobilier.
Goulwenn a commencé son aventure dans l’immobilier en 2006, avec l ‘achat d’un studio qui devait lui servir d’habitation principale. En 2014, seulement 8 ans plus tard, avec l’achat d’un lot d’appartements, il a porté son patrimoine immobilier à 25 studios, avec une valeur estimée de plus de 2 millions d’euros.
Contrairement à ce que beaucoup peuvent croire, pour investir dans l’immobilier il n’est pas nécessaire d’être experts dans le domaine, ni de venir d’une famille riche, ni de gagner des dizaines de milliers d’euros.
Goulwenn en est la preuve : il a commencé ses investissement sans connaissances, ni aide particulière, avec son salaire de pompier de 1750 euros et avec un capital de départ de 1000€ !
Rien d’exceptionnel au départ, mais quels résultats après quelques années d’application !
Une fois qu’il aura remboursé la totalité de ses crédits, il pourra encaisser des loyers à hauteur de 11000 euros mensuels. Pas mal comme rente !!
En lisant son livre sur l’immobilier, on comprend que son expérience n’est pas un long fleuve tranquille, tout n’est pas toujours facile, il faut être prêt à faire face à des moments tendus. Mais si on a de la détermination, et si on s’entoure de gens positifs qui soutiennent nos projets, rien n’est insurmontable.
L’histoire immobilière de Goulwenn
Après l’achat de son premier studio pour 76k€ en 2006 en région parisienne, l’auteur continue à suivre l’évolution des prix immobiliers dans le secteur et constate que les prix sont en train d’augmenter.
2 ans plus tard, en regardant les offres du coin, il tombe sur 2 biens similaires mis en vente pour moins de 74k€ chacun. C’était clairement une excellente affaire et Goulwenn décide de saisir l’opportunité.
C’est à partir de ce moment qu’il réalise le potentiel de ce type d’investissement.
Même pas 6 mois plus tard, Goulwenn achète 4 nouveaux studios, puis un an et demi plus tard encore 6.
A fin 2010, il possède déjà un patrimoine de 13 studios.
Après un nouvel achat en 2011, de grosses difficultés de trésorerie l’obligent à vendre 3 des studios en 2013.
Une fois la situation sous contrôle, Goulwenn change de stratégie et s’oriente sur l’achat d’immeubles à diviser en plusieurs lots. Entre fin 2013 et mi-2014, il achète 4 immeubles pour un total de 14 nouveaux studios, ce qui lui permet des économies importantes, puisque sur ces immeubles il n’a pas à payer les charges de copropriété.
A ce moment, avec un capital de 25 appartements et 8 ans après son premier achat de studio, Goulwenn est satisfait de la réussite de son projet immobilier et décide de se focaliser sur d’autres projets de vie, comme sa carrière en tant que pompier professionnel et sa passion pour la course à pied et le triathlon.
Les conseils pour débuter dans l’immobilier
Quels enseignements tirer de l’expérience de l’auteur, utiles pour quelqu’un qui souhaite débuter dans l’immobilier ? En voilà quelques uns.
La difficulté principale pour des investissements en série comme ceux-ci c’est de convaincre les banques à financer les projets. Le fonctionnement par défaut des banques en France est d’accorder des crédits immobiliers tant que le taux d’endettement de celui qui emprunte est inférieur à 30%.
Un paramètre qui permet parfois de dépasser ce seuil est le « reste à vivre », c’est à dire la somme restante une fois enlevé du revenu mensuel le montant du remboursement de crédit, mais la marge de manœuvre reste limité.
Si dans les toutes premières opérations les banques se montrent disponibles à accompagner un jeune avec de l’initiative, très vite, dès que les projets augmentent en nombre, elles hésitent de plus en plus à accorder un crédit.
Malgré ses excellents résultats dans les investissements précédents, et malgré avoir toujours remboursé ses mensualités en temps et en heure, Goulwenn rencontre de plus en plus de difficulté à faire financer ses nouveaux projets.
Il se voit obligé à « ruser » le système, il doit d’une certaine manière cacher aux banques ses investissements précédents, avec une gestion astucieuse de ses comptes courants, très bien expliquée dans le livre.
Ensuite, pour arriver au but de ses projets, il faut apprendre à ne pas s’arrêter devant un non.
Pour chaque nouvel achat, pour chaque nouveau projet immobilier, afin d’obtenir une réponse positive d’un établissement bancaire, Goulwenn doit accepter des multiples entretiens dans plusieurs agences. Pour obtenir une réponse positive, il doit d’abord entendre entre 5 et 10 réponses négatives.
Il est tentant en ces moments de se décourager et de tout laisser tomber. Mais c’est en ces moments qu’il faut s’accrocher, croire à son projet, et rester déterminé.
S’entourer des gens positifs, qui vous encouragent et vous poussent à persévérer, est un soutien essentiel.
Comme stratégie immobilière, l’auteur conseille de privilégier les petites surfaces, comme les studios. Même si en proportion elles sont un peu plus chères, elles permettent un rendement plus élevé. Une alternative intéressante, mais seulement après avoir acquis de l’expérience, c’est d’acheter de lots d’appartements (comme des immeubles entiers), ce qui en proportion réduit les coûts d’achat et de maintenance.
Une bonne relation avec les locataires
Pour tous ses achats, le bien était déjà occupé par un locataire. Cela permet de disposer immédiatement d’un loyer qui contribue au remboursement du crédit. Pour réduire encore plus les risques, cela peut être aussi une bonne idée de souscrire à une assurance contre les loyers impayés : pour une vingtaine d’euros par mois, on peut tranquillement faire face à des difficultés ponctuelles des locataires.
Selon leurs conditions de revenus, les locataires peuvent bénéficier d’aides sociales parfois non négligeables pour le payement du loyer. Il ne faut pas avoir d’à priori négatif sur ces aides : au contraire ! Vous pouvez ainsi compter les yeux fermés sur le versement régulier des aides par l’organisme social (souvent, la CAF) directement sur vos comptes.
Dans la durée, c’est très important de construire une bonne relation avec ses locataires. Quand vous choisissez vos futurs locataires, soyez vigilant et regardez-les comme des futurs membres de votre équipe ou de votre famille.
Si vous faites des bons choix, et si par la suite vous soignez votre relation avec eux, vous vous assurez qu’il resteront longtemps locataires chez vous, qu’ils garderont un état d’esprit constructif en cas de problèmes, et ils vous permettront de transformer votre investissement financier dans une aventure humaine enrichissante.
Viser la plus value, et prudence au début !
Lors de votre achat immobilier, visez tout d’abord une plus-value à terme. Donnez-vous comme objectif d’acheter un bien vendu à 20-30% moins cher que le prix du marché. Cela demande beaucoup de recherches, mais si vous cherchez tous les jours, vous finissez par trouver.
Très souvent les experts du secteur conseillent d’éviter l’achat d’un bien qui génère du déficit foncier : c’est à dire que les coûts mensuels, comme le remboursement du crédit et les dépenses associées (charges, impôts, assurances), sont plus élevés que les revenus du loyer. Cela dépend !! On peut s’apercevoir parfois que derrière un déficit foncier il y a une bonne affaire à terme !
Quand vous vous lancez dans les investissements immobiliers, faites attention à ne pas vous précipiter ! Faites toujours des choix logiques, et prenez des risques calculés. Vous devrez sûrement faire face à des difficultés le long du chemin. Vous devez donc vous préserver pour pouvoir les traverser le mieux possibles, à la fois d’un point de vue économique (vous devez avoir mis de l’épargne de côté pour préserver vos remboursements), mais aussi d’un point de vue émotif : surtout au début, le temps de construire de la confiance en vous dans le domaine de l’immobilier, il faut rester prudents pour éviter des mauvaises expériences qui peuvent vous pousser à tout arrêter.
L’objectif de Goulwenn en partageant son expérience dans le domaine immobilier est de montrer que, avec de la détermination et en passant à l’action, posséder trois ou quatre studios, afin de se constituer une meilleure retraite, est largement accessible à tout le monde.
Il faut avoir envie d’apprendre le long du chemin, faire confiance dans ses habilités à dépasser des difficultés, et adopter une vision long terme, entre 10 et 20 ans.
Avec ça, même sans connaissances au préalable, sans aide particulière, et avec un capital au départ tout à fait ordinaire, on peut réussir à se constituer un patrimoine millionnaire.
Et vous ? Avez-vous déjà mis en place une stratégie immobilière pour augmenter votre capital ou vos revenus ?
Quels sont les premiers pas concrets que vous pouvez réaliser pour concrétiser vos projets immobiliers ?
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